今天接待了一位青浦新城的客户，打趣道：“环二老师，我们小区应该是上海最惨吧。
我看了很多小区都跌回了2016年，我们比2016年买入价还低了快30%”。
环二打开手机一查，还真是，原来4万的泰禾红桥，竟然降到了2.9万。
突然意识到五大新城的差距，已经慢慢拉开了。
其他新城也在降，降幅上青浦新城最高（临港除外）。
青浦新城的新房也一直涨不动，涨幅四个新城最低。
2015-2016年青浦新城房价最贵，跟松江、嘉定差距不大，都在4万左右。
现在松江新城已经接近6万，嘉定新城5.2万，青浦新城只有4.5万。
2022年之前奉贤新城远低于青浦，现在慢慢追平了。
环二2020年初写文章说青浦房价被高估75万，当地中介很不开心，给投诉删除了。
按照奉贤、嘉定的房价表现，2020年初青浦新城确实被高估70多万。
环二不小心又说对了。
但是这与直觉差距很大，网上都说青浦发展快。
看新闻，大虹桥利好不断，西虹桥来了中国核建、安踏、波司登等总部企业。
青浦练秋湖更是来了，拉动了房租直线上升。
看数据，青浦遥遥领先。2024年青浦经济增速7.3%，全市第二。
青浦发展这么好，为什么房价涨不动？
最重要的原因是，这些利好跟青浦新城没关系。
华为来了确实带动了经济，信息软件业增速高达30%。
但是华为带动不了青浦新城，实在是太远了。
半径近20公里的一个辐射圈，能有多少购买力落到青浦新城？
前滩17公里可以到大虹桥，能说两者有什么联系吗？
而且华为对楼市影响极小，即使是附近的。
刚开始确实带动了房租，后面华为连续建设了西岑人才公寓、朱家角人才公寓，大家也没必要租民房。
买房人更少，最近市场不好，没必要一搬过来就买房。
仅有的利好对冲不了天量的供应，朱家角恒大御澜庭2018年开盘3万元/m²，现在二手成交价2.5万元/m²。
网上讨论最热的是，青浦华为家属在附近找不到工作。
后面整个家庭搬过来的意愿大幅降低。
大虹桥的发展，对这里带动也不大。
大虹桥带来的买房人，还不如提供的住宅多，自身房子都消化不掉。
更可怕的是，青浦的发展主要是西岑、大虹桥，青浦新城彻底停滞了。
近期去青浦新城调研，发现跟2017年几乎没任何变化。
上面这张照片是泰禾红桥门口拍的，2017年就这样，现在还这样。
青浦老城反而变得冷清了。
2014-2017年青浦汇金路、青浦新城、漕盈路、淀山湖大道站到处都是工地，欣欣向荣。
那轮开发过后，青浦新城就没变化了。
后来提出了新城中央商务区，到现在只零散建了几个楼盘，仍旧看不到雏形。
中央公园这里还在动工，也感受不到快速开发的热情。
但是其他新城发展很快，嘉定理想之地地标，远香湖地标都很热。
奉贤新城发展最快，一个地铁口一个商业体，好医院也纷纷建成。
青浦新城经过两轮开发，两次都没充分建成，现在有些不伦不类。
远香湖是嘉定新城地标，金海湖是奉贤新城地标，青浦新城地标在哪里？
没人知道。
夏阳湖曾经是，现在不够看了。
汇金路宝龙这里只是普通郊区面貌，淀山湖大道万达冷冷清清。
青浦新城地铁站这里，反而最差。
青浦至今也没建成综合三甲医院，教育资源也一般，宜居性再不好。
只讲居住体验，青浦新城确实逊色得多。
免费咨询上海顶级房产专家
青浦新城整体开发力度不够，距离又远，市区客户过不来。
几条新城地铁线路，青浦通达性与嘉定松江相比差距还是比较大。
绿色标志是进入外环的站点，黄色标志是进入内环的站点。
17号线需要换乘2、10号线线才能进入外环内，进出市区相对不方便。
外溢到青浦的购买力，基本都被徐泾、赵巷吸收了。
这些地方新房太多了。
南翔、九亭也有新房，整体没徐泾这么夸张。
徐泾的新房不仅拦截了市区客户，也虹吸了青浦本地客户。
蟠龙天地开盘时，大量青浦本地人，尤其是体制内的参与摇号。
高端购买力都去了大虹桥，青浦新城房价更起不来。
松江新城、嘉定新城，还是住着不少当地有钱人。
松江新城好的二手房，均价还在5万以上。
最低挂牌也在4.5万以上。
地标小区总价还要七八百万。
嘉定新城好小区也很贵，西郊金茂府最低也要5.8万。
青浦新城几乎所有小区，挂牌均价都在4万以下。
超过4万的只有虹桥玫瑰公馆等，最低单价也3万多，总价更是只有三百多万。
青浦的高端购买力，统统去了大虹桥。
青浦新城在青浦的向心力太差，开发情况不理想，房价上限很低。
免费标的选择咨询
青浦新城不宜居，地段一般，但是房价曾经超过嘉定、松江。
是当时的泡沫太大了。
2015年青浦进入黄金开发时间，各种规划都吹爆了。
环二不完全统计，青浦当时给了以下规划：
百老汇项目、
上海华为研发基地、
乐高乐园、
上海远大健康城、
青浦世界外国语学校、
青浦万达茂、
元祖梦世界、
联美集团商办综合体、
重固镇新型城镇化建设、
沪苏湖高铁、
汇金路站宝龙广场、
朱家角站打造升级版中国硅谷、
淀山湖大道站北侧综合体东渡悦来城、
青浦站青浦绿地中心、
蟠龙古镇、
UNICITY万科天空、
漕盈路站富绅商业中心、
国家会展中心、
总长约14.3公里的有轨电车、
人工河道、
淀山湖国际湖区、
青西郊野公园、
崧泽高架、
环城水系治理工程、
青浦区体育文化中心……
这么多规划，把新房价格拉的很高。
2020年松江新房比二手房贵20%，嘉定新房比二手贵40%，青浦新房比二手贵55%。
二手房没人炒作，能较好反应居住体验。
新房买的是预期，泡沫就大得多。
后来这些规划有些没建，有些建成了不达预期。
落地的利好打折扣，房价自然打折扣。
比如泰禾红桥，卖房时告诉你门口这条路会打通，去地铁站近了好几百米。
交房十年了，至今还没打通，那预期肯定要下调。
以上只是简述了几个重要维度，更全面的郊区楼市分析，欢迎大家添加微信单独交流。
线下面谈，才是大家买对房的起点。
佳成网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
